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Permuta de Imóveis.

02/12/2014

No último dia 06 de setembro de 2014, a Receita Federal do Brasil – RFB, publicou o Parecer Normativo Cosit/RFB nº 09, de 04/09/2014, onde em sua conclusão transcreveu o que segue:
                              
Na operação de permuta de imóveis com ou sem recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica que apura o imposto sobre a renda com base no lucro presumido, dedicada a atividade imobiliária relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, constituem receita bruta tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto o montante recebido a título de torna”
 
Com este pronunciamento a RFB ratifica um entendimento, anteriormente expresso, através de resolução de consultas, que não somente reconhece como receita bruta, o valor da torna como também o valor do imóvel recebido, portanto submetidos à tributação do IRPJ/CSLL/PIS e COFINS.
 
 
Diante do exposto, externamos nossos comentários sobre a permuta de imóveis efetuada por empresas imobiliárias tributadas com base no lucro presumido.
 
 
1.       Dispõe o artigo 25 da Lei nº 9.430 de 27/12/1998:
 
O lucro presumido será o montante determinado pela soma das seguintes parcelas:
 
a)      O valor resultante da aplicação dos percentuais que trata o art. 15 da Lei nº 9.249, de 26/12/1995, sobre a receita bruta definida pelo art. 31 da Lei nº 8.981, de 20/01/1995, auferida no periodo de apuração de que trata o art. 1º desta lei.
b)      Os ganhos de capital, os rendimentos e ganhos líquidos auferidos em aplicações financeiras, as demais receitas e os resultados positivos decorrentes de receitas não abrangidas pelo inciso anterior e demais valores determinados nesta Lei, auferidos naquele período.
 
2.       Conforme determina  o artigo 121 do Decreto nº 3.000, de 26/03/1999 – RIR/99 (Regulamento do Imposto de Renda):
 
Na determinação do ganho de capital, serão excluídas (Lei nº 7.713, de 1988, art. 22, inciso III;
II – a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, exceto no caso de imóvel rural com benfeitorias.
§ 1º  Equiparam-se a permuta as operações quitadas de compra e venda de terreno, seguidas de confissão de dívida e escritura pública de dação em pagamento de unidades imobilipárias construídas ou a construir.
§ 2º  No caso de permuta com recebimento de torna, deverá ser apurado o ganho de capital apenas em relação a torna.
 
3.        A empresa que tem por base do lucro presumido para recolhimento de seus tributos, poderá fazer a opção do regime de competência ou regime de caixa para reconhecimento de sua receita (IN SRF 104/1998 e IN SRF 247/2002).
 
Nesse entendimento, a permuta pura e simples, como por exemplo, na hipótese de troca de um imóvel por área construída, sem o recebimento de torna, haverá apenas uma substituição de ativos, o que evidentemente de modo algum caracteriza o conceito de receita, uma vez que não há ingresso numerário,  para ensejar a tributação de impostos, na opção de lucro presumido.
 
Diante do exposto, entende-se que a Receita Federal do Brasil – RFB, ao estabelecer em seu Parecer Normativo Cosit/RFB nº 9, de 04 de setembro de 2014, que a permuta de imóveis sem torna constitui receita bruta para fins de tributação de IRPJ/CSLL/PIS/COFINS das empresas de atividade imobiliária optantes pelo lucro presumido, não observou que grande parte dessas empresas utilizam a opção do regime de caixa, ou seja,  só recolhem seus tributos com base na receita efetivamente recebida, não se enquadrando deste modo, a permuta de imóveis sem torna, onde não há ingresso de numerário, e ainda, não representa ganho de capital conforme legislação acima.
 
Finalizando, deixamos bem claro que este é o nosso entendimento, porém a decisão de oferecer ou não, à tributação do IRPJ/CSLL/PIS/COFINS, a permuta de imóveis sem torna, é exclusivamente da administração da empresa, em conivência  com o departamento jurídico.  

Receita Federal / Asconcil